Le compromis de vente est le plus rencontré en pratique. Il prend également le nom de promesse synallagmatique de vente, car il engage le vendeur et l’acquéreur l’un envers l’autre, réciproquement. Ainsi, c’est l’avant-contrat le plus contraignant pour les parties. Celles-ci se sont mises d’accord sur la chose et sur le prix, elles sont donc engagées dans le processus de vente. L’article 1589 du code civil dispose en effet que « la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».
Toutefois, la vente n’est pas encore définitive car juste après avoir trouvé un accord sur la vente à intervenir, un certain nombre d’éléments reste encore inconnu des parties et du notaire. Tous ces points sont érigés en conditions suspensives.
Prenons un exemple pour rendre ce terme juridique plus parlant : le compromis de vente sera conclu sous la condition suspensive que les documents d’urbanisme ne révèlent pas de servitude aggravant la situation du bien ou en dépréciant sa valeur. Si vous achetez un terrain à bâtir, c’est bien sûr pour construire le plus souvent une maison dessus. Imaginez que lorsque le notaire interroge le livre foncier il découvre une servitude de non aedificandi : le terrain est frappé d’une servitude interdisant toute construction ! Si vous concluez le compromis de vente sous condition suspensive qu’aucune servitude ne doive déprécier ou aggraver la valeur du bien, au cas où vous découvrez une servitude de non aedificandi, cela vous permet de vous retirer purement et simplement du compromis de vente, sans avoir à indemniser qui que ce soit et en récupérant le dépôt de garantie éventuellement versé.
Si toutes les conditions suspensives sont levées, l’acte définitif de vente peut être conclu. Il reprendra la plupart des termes du compromis de vente. Il faut être extrêmement attentif aux clauses insérées dans le compromis de vente car il servira de socle à l’acte notarié. Tout doit être discuté lors de la signature de l’avant-contrat car après il sera bien souvent trop tard.
Le compromis de vente peut être :
Enfin, dans la mesure où les deux parties sont fermement engagées, il est vivement conseillé de faire verser un dépôt de garantie par l’acquéreur. Il s’agit généralement de 10 % du prix de vente. Par ce versement, l’acquéreur atteste de son intention d’acheter et de son sérieux.
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